CUANDO TOCARAN FONDO LOS PRECIOS DE VENTA DE LAS VIVIENDAS?

Todos desearíamos conocer la respuesta a la cuestión que pone título al presente artículo.

Y, ¿cómo evolucionarán los precios de los alquileres?

Esta cuestión es más predecible, si consideramos el histórico de los alquileres en España. Las dos cuestiones tienen la complejidad de lo multidimensional, al depender de muchas variables económicas, demográficas, políticas, etc.

Pero, la segunda, ha mostrado una tendencia evolutiva similar al IPC, en concreto, la rubrica “alquiler viviendas” del IPC, publicada por el INE (Instituto Nacional de Estadística) nos indica cómo han evolucionado los precios del alquiler de viviendas en España.

¿CUANDO TOCARÁ FONDO LA BURBUJA INMOBILIARIA?

La complejidad de la primera cuestión se deriva de los efectos de la reciente burbuja inmobiliaria que parece que aún se está desinflando, pero que tocará fondo más tarde o más temprano iniciando de nuevo una senda de moderada pendiente. No obstante, los precios de las viviendas y los alquileres de las mismas deben estar relacionados, así lo dicta el sentido común y se puede observar en la realidad si tomamos un periodo de tiempo suficientemente largo.

Cuando el propietario de un bien lo pone a disposición de otra persona es, normalmente, a cambio de un precio expresado en una determinada moneda. Este precio, que es la remuneración del capital representado por ese bien, representa el equilibrio del mercado formado por los demandantes de uso de ese bien y los ofertantes de la cesión del mismo.

En el caso de las viviendas, existe actualmente una abundante oferta y una escasa demanda cuyas curvas parece que no se cortan, por lo que no existe equilibrio de mercado. Esto significa que los ofertantes lo hacen a un precio demasiado elevado en relación al que están dispuestos a pagar los demandantes. Es decir, no existe mercado en sentido de punto de encuentro entre demandantes y ofertantes.

Con la Ley 4/2013 del 4 de junio, mediante la modificación de un conjunto de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, el gobierno pretende flexibilizar el mercado del alquiler de la vivienda y sacarlo del letargo en que se encuentra. Las principales medidas que apunta la mencionada Ley van en la línea de reducir las reticencias de los propietarios a poner en alquiler su vivienda. Es evidente que esto apunta en la dirección de aumentar la oferta, pero ¿están los propietarios dispuestos a reducir sus ingresos por el alquiler, si consideramos el estancamiento de la demanda?

En una economía deprimida, como la española actualmente, no es suficiente activar la oferta, que solo tendrá reflejo en la demanda cuando aumente el número de personas que desean independizarse o las que deseen disponer de una segunda vivienda y esto solo sucederá cuando la economía crezca. En cualquier caso, todo el proceso conducirá a un nuevo equilibrio caracterizado por menores precios (reales) del alquiler y más cantidad de viviendas en el mercado.

Los propietarios de viviendas esperan que la remuneración de su capital sea razonable. ¿Y qué podemos pensar que es razonable? Supongamos que es un precio acorde con el valor del capital representado por una determinada vivienda. Dicho de otra forma, sería el coste de oportunidad de tener empleado nuestro capital en otros activos, como por ejemplo, Letras el Tesoro. Simplificando, diríamos que una vivienda cuyo precio de mercado sea el doble que otra, percibiría el doble de alquiler. Si esto fuera así, en el largo plazo, la evolución de los alquileres seguiría la senda de los precios de la vivienda.

Pero ¿qué ocurre en el corto plazo? Si el comportamiento en el corto plazo fuera como en el largo plazo, la reciente burbuja inmobiliaria nos hubiera sorprendido también con los precios de los alquileres y nada más lejos de la realidad. Sí es cierto que la burbuja parece haber afectado a los precios de los alquileres, pero de forma muy leve, como se aprecia en la Fig.1. Analicemos esta figura.

Fig.1

Con el fin dotar de generalidad al fenómeno que estudiamos, se ha considerado el precio medio de venta de la vivienda usada en España (línea azul) y los precios del alquiler de viviendas agregados también a nivel nacional (línea roja). Las líneas de trazo continuo expresan la historia reciente y las de trazo discontinuo la extrapolación de ambas variables. Los índices se han referido al año 1995, considerando 100 en ambos casos, con el fin de ver la evolución relativa desde este punto. El periodo anterior al año 1995 no se estudia, aunque es de destacar que corresponde al “desinflado” de la anterior burbuja inmobiliaria (de menor relevancia que la actual), siendo ese año cuando se tocó fondo. Los datos provienen del INE, para el caso de los precios del alquiler, y de “facilisimo” (portal de ventas y alquileres de viviendas en Internet) y del INE (del 2007 al 2012) para los precios de venta de las viviendas.

Sigamos la línea azul, que muestra la evolución del precio de la vivienda. Los precios comienzan a repuntar en el año 1996, después de haber tocado fondo el año 1995. Hasta el año 1999 los precios crecen por debajo de los precios de los alquileres, pero con una clara tendencia a acelerar ese crecimiento.

Es a partir del año 2001 cuando se comienza a apreciar la burbuja, al incrementarse los precios de la vivienda muy por encima del incremento de los alquileres. Esta tendencia continúa hasta el año 2007, cuando alcanza el máximo, pudiendo afirmar que la parte ascendente de la burbuja ha durado 7 años. A partir del 2007 cunde el pánico y comienza a desmoronarse el crecimiento mal cimentado, aliviado por la pausa del año 2009. Así continua hasta el año 2012, cuando el índice de la vivienda coincide con el índice del alquiler y podemos dar por “casi desinflada” la burbuja.

Pero los precios siguen bajando y seguirán bajando cada vez más moderadamente hasta el total desinflado de la burbuja, como se aprecia en la línea azul discontinua, tocando fondo en el año 2014 para invertir la tendencia con incrementos moderados hasta que ambos índices evolucionen de forma similar.

La extrapolación realizada para la línea azul discontinua se fundamenta en el efecto corrector que tendrían los alquileres, con índices por encima de los del precio de las viviendas. Aquí está la respuesta a la cuestión principal que plantea este artículo: Ya podría ser más rentable invertir en vivienda que en otros activos, hecho que irá confirmándose los próximos años si la prima de riesgo se modera. Esta conclusión viene apoyada por el hecho de que difícilmente los precios reales de la vivienda descenderán por debajo del valor que tenían en 1995, como se aprecia de la evolución del IPC general (línea verde).

Sigamos la línea roja, que muestra la evolución del precio del alquiler (contrato de arrendamiento). En el año 1995 los alquileres se venían incrementando, suavizándose cuando los precios de las viviendas inician su escalada (años 1999 y 2000). Durante la burbuja se observan unos incrementos mayores que la media, volviendo a moderarse en su etapa final hasta que el índice del alquiler coincide con el índice de la vivienda, en el año 2012. A partir de este momento todo es especulación, matizada por la Ley 4/2013 del 4 de junio (tramo discontinuo de la línea roja). He considerado un crecimiento de los precios del alquiler en términos nominales muy moderado, concretamente la cuarta parte del crecimiento durante los 16 años anteriores. En términos reales, con total seguridad, los alquileres irán moderadamente a la baja durante los próximos años (se supone que la evolución de IPC – línea verde – evolucionará con una pendiente superior a la línea roja discontinua).

FASES DE UNA BURBUJA POR DR. JEAN-PAUL RODRIGUE

El Dr. Jean-Paul Rodrigue de la Universidad de Hofstra ha estudiado en profundidad las “burbujas” y los ciclos de la economía, deteniéndose, en particular, en las burbujas inmobiliarias. La Fig.2 muestra su modelo “fases de una burbuja”, con cuatro fases claramente diferenciadas.

Fig.2

El análisis efectuado sobre la reciente burbuja española (Fig.1) muestra la precisión del modelo del Dr. Jean-Paul Rodrigue. Si comparamos la Fig.1 con la Fig.2, detectamos los periodos que corresponden a cada una de las fases:

1) Fase de cautela: 1995 a 1998 (cuando comienza a entrar el “dinero inteligente”).

2) Fase de conciencia: 1999 a 2001 (cuando se verifica que la apuesta por el crecimiento da resultados. El “dinero inteligente” se afianza y comienzan a entrar inversores institucionales).

3) Fase de manía: 2002 a 2007 (la idea de que es una gran negocio se generaliza, empujando los precios con fuerza ascendente al entrar el gran público).

4) Fase de desinflado: 2008 a 2015 (basta la mínima alarma para que se dispare esta fase, sin posibilidades de retorno al haberse perdido la confianza).

Actualmente estamos al final de la cuarta fase, cuando la caída del precio de la vivienda la ha situado en valores reales ya próximos a los del inicio de la burbuja. Es posible que aún tenga algún recorrido a la baja, pero probablemente no más de uno o dos años.

Conclusiones:

El precio de la vivienda usada en España se ha multiplicado por 2,93 entre 1995 y 2007, mientras los alquileres se multiplicaron por 1,72 y el el IPC por 1,43. Desde el 2008 el precio de la vivienda está bajando mientras los alquileres, aunque lentamente, continúan subiendo.

La hipótesis que se plantea en este artículo es que ambas tendencias deben cruzarse y que eso ya ha ocurrido a finales de 2012, por lo que el desinflado de la burbuja inmobiliaria española toca a su fin. Un segundo argumento que apoya la proximidad del fin de la bajada de precios, es que el valor real de la vivienda usada se resistirá a caer por debajo del valor real de 1995 y esto lo refleja el IPC que acabará el año en torno al índice 165 (punto mínimo de la línea azul discontinua de la Fig.1).

Un tercer argumento lo extraemos del modelo del Dr. Jean-Paul Rodrigue, el fin de cuya cuarta fase lo identificamos como el presente del desinflado de la última burbuja inmobiliaria española. En resumen: Ya comienza a ser buen momento para invertir en vivienda, cuyo precio medio de mercado está muy cerca del valor real que tenía en 1995.

Pronto, la inversión en vivienda, volverá a ser uno de los negocios rentables.

Francisco Vicente Valero

Dr. En CCEE y EE